Grün-Rot erhöht Grunderwerbsteuer
Mit einer bei potentiellen Hausbesitzern unpopulären Maßnahme startet die neue grün-rote Landesregierung in Baden-Württemberg. Sie hat im Koalitionsvertrag festgelegt, dass sie die Grunderwerbsteuer in Baden-Württemberg auf 5 Prozent erhöhen will. Seit fünf Jahren können die Länder den Satz selbst bestimmen. Neben Baden-Württemberg nehmen Brandenburg, Thüringen und Schleswig-Holstein (ab 2. Januar 2012) 5 Prozent. Auch in Nordrhein-Westfalen steht die Erhöhung nach dem Regierungswechsel auf der Tagesordnung, Grünen-Fraktionschef Reiner Priggen forderte eine Erhöhung des Steuersatzes auf 5 Prozent. Damit könne das Land in diesem Jahr 550 Millionen Euro mehr einnehmen. Die Spanne liegt bei den Ländern zwischen 3,5 Prozent und 5 Prozent.

Die Landesregierung in Baden-Württemberg will die Mehreinnahmen zur Finanzierung frühkindlicher Bildung nutzen und einem Einbruch der Steuereinnahmen entgegenwirken. "Das bringt grob gegriffen etwa 300 Millionen Euro", erhofft sich SPD-Landeschef Nils Schmid. Ein weiterer Anstieg der Einnahmen aus der Grunderwerbsteuer sei künftig auch ohne Erhöhung abzusehen, hat die Aktion pro Eigenheim vorgerechnet. In Baden-Württemberg ist das Grunderwerbsteueraufkommen im Jahr 2010 um 14,7 Prozent gestiegen, von 689 Millionen Euro auf zirka 790 Millionen Euro. Für das Jahr 2011 seien aufgrund der steigenden Zahlen der Baugenehmigungen Steuereinnahmen deutlich über 800 Millionen Euro zu erwarten.

Auch aus der Immobilienwirtschaft kam prompter Widerspruch. Henning Kalkmann vom Landesverband Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen im Südweststaat wünscht sich statt der Erhöhung von der Landesregierung konstruktive Beiträge zur Förderung des Erwerbs von selbstgenutztem Wohneigentum. Wegen der stark gestiegenen Erwerbskosten müssten für Bauherren und Wohnungskäufer die Einkommensgrenzen, die zur Inanspruchnahme der Fördermittel des Landes einzuhalten sind, angehoben werden, so der Verband. Weiter sollte die Landesregierung alle rechtlichen Möglichkeiten ausschöpfen, um preiswerteres Bauen zu ermöglichen. Gerade unter diesem Aspekt sei die Erhöhung der Grunderwerbsteuer das völlig falsche Signal.
Mieter müssen hübschere Wohnung akzeptieren | dpa-tmn, bv
Mieter müssen bestimmte Modernisierungen in der Wohnung dulden. Das gilt auch dann, wenn sie mit der bisherigen Ausstattung völlig zufrieden sind. Das Landgericht Berlin entschied, dass im vorliegenden Fall die Maßnahmen des Vermieters gerechtfertigt waren, weil sie den Wohnwert erhöhen. Über das Urteil berichtete die Zeitschrift "Das Grundeigentum" des Eigentümerverbandes Haus und Grund (Az.: 65 S 321/10).

 

 


Der Vermieter wollte in der Küche der Wohnung eine Doppelspüle und im Bad einen Handtuchheizkörper, ein wandhängendes WC mit Spül-Stopp, ein größeres Waschbecken und eine Einhebel-Mischbatterie installieren. Dagegen wandte sich die Mieterin, unter anderem mit Verweis darauf, dass sie zum Wäschetrocknen im Bad einen eigenen Halter installiert habe.

Der Vermieter klagte daraufhin auf Duldung der Modernisierung, weil die Dame die Handwerker nicht in die Wohnung lassen wollte. Sie fürchtete den Dreck und die folgende Mieterhöhung. Der Vermieter gewann allerdings in zwei Instanzen.

Wohnungsausstattung minderte den Wert

Die Ausstattung der Berliner Wohnung war im Ursprungszustand wohnwertmindernd im Sinne des örtlichen Mietspiegels, wie das Gericht feststellte. Es gab nur ein kleines Waschbecken im Bad, ein altes Stand-WC mit Druckspüler und in der Küche einen alten Ausguss. Zu dem Druckspüler machte die Mieterin geltend, dass dies bereits eine Spül-Stopp-Vorrichtung sei, was das Gericht aber nicht gelten ließ.

Die Modernisierungsmaßnahme hätte die Mieterin demnach nur verhindern können, wenn sie selbst die Wohnung durch entsprechende Änderungen auf einen modernen Stand gebracht hätte, zum Beispiel durch den Einbau einer Küche mit eingepasster Spüle. Dies konnte sie aber nicht nachweisen. Durch die Modernisierung erhöhte sich die Miete um gut 20 Euro pro Monat auf 656 Euro.
Parkett durch Schreibtischstuhl beschädigt: Haftpflicht muss zahlen
Einen Schreibtischstuhl mit Rollen auf einem Echtholzparkett zu benutzen gehört nicht zur vertragsgemäßen Nutzung einer Mietwohnung. Für Schäden, die dadurch entstehen, muss der Mieter aufkommen. Verfügt der über eine Haftpflichtversicherung, ist diese in der Pflicht. Über eine entsprechende Entscheidung des Landgerichts Dortmund (Az.: 2 T 5/10) informiert die Arbeitsgemeinschaft Mietrecht und Immobilien im Deutschen Anwaltverein (DAV).

Klage von Mieterin erfolgreich

In dem in Dortmund verhandelten Fall hatte eine Mieterin durch ihren Rollschreibtischstuhl einen Schaden auf dem Echtholzparkett ihrer Wohnung verursacht. Der Vermieter verlangte diesen zu beseitigen. Die Haftpflichtversicherung der Mieterin weigerte sich allerdings, für den Schaden aufzukommen. Die Frau wollte klagen und beantragte vor Gericht Prozesskostenhilfe, die ihr das Landgericht in zweiter Instanz zusprach.

Das Gericht sah ausreichende Erfolgsaussichten für die Klage der Frau. Der Gebrauch eines Rollschreibtischstuhles im Wohnbereich sei eine "falsche Benutzung der Mietsache", erläuterten die Richter. Ein Versicherungsausschluss wäre nur möglich, wenn der Schaden durch einen mietvertragsgemäßen Gebrauch entstanden wäre.

Beweispflicht liegt bei Versicherung

Hierzu hätte die Versicherung darlegen und beweisen müssen, dass ihr Versicherungsnehmer - die Mieterin - auf dem Parkett einen Rollschreibtischstuhl habe benutzen dürfen. Dazu habe aber gar keine Notwendigkeit bestanden, da die Mieterin über einen im Nachbarhaus gelegenen Arbeitsplatz verfüge, der mit Laminatboden ausgestattet und unempfindlich gegenüber gleichartiger Belastung sei.
So schützt man sich gegen Mietnomaden | dpa-tmn
Zugemüllte und verschmutzte Wohnungen sind oft die Hinterlassenschaften sogenannter Mietnomaden. "Mietnomaden sind Betrüger, die eine Wohnung anmieten und von vornherein beabsichtigen, nicht zu zahlen", erklärt Ulrich Ropertz, Sprecher des Deutschen Mieterbunds in Berlin. Das ist vor allem für Vermieter ein großes Problem. Allerdings sind diese Wohnungsbetrüger kein Massenphänomen. "Es gibt vielleicht tausend bis zweitausend Fälle im Jahr bei etwa 22 Millionen Mietverhältnissen in Deutschland", beruhigt Ropertz.

Etwas anders sieht das der Eigentümerverband Haus & Grund in Berlin. "Wir sehen, dass das Thema Mietnomaden eine signifikante Rolle spielt", sagt Generalsekretär Andreas Stücke. Der Verband geht in Deutschland hochgerechnet von bis zu 15.000 Mietnomaden aus, die auf dem Wohnungsmarkt auffällig werden. Forscher der Universität Bielefeld haben in einer Online-Befragung unter Vermietern wiederum nur 400 Fälle über mehrere Jahre dokumentiert. Noch dazu wurden nur rund 200 dieser Fälle in den vergangenen fünf Jahren registriert.
Private Vermieter häufiger betroffen

In einem sind sich jedoch die Experten einig: Betroffen sind von Mietnomaden vor allem eher gutgläubige, private Vermieter. "In der Wohnungswirtschaft kennt man die Problematik nicht", sagt Ropertz. Es ist für Mietnomaden einfacher, bei kleinen Anbietern unterzuschlüpfen. Denn diese könnten sich keine Rechtsabteilung leisten, erklärt Stücke. Dabei stellen Mietnomaden gerade für sie ein gravierendes Problem dar. "Das kann an die Existenz gehen."
Denn einen Mietnomaden in der Wohnung zu haben, geht für den Vermieter meist mit einem Mietausfall einher, erklärt Jörn-Peter Jürgens vom Interessenverband Mieterschutz in Hannover. Zudem ist häufig auch ein Schaden in der Wohnung damit verbunden. "Der Schaden kann leicht in die Tausende gehen." Und wer dann nur fünf Wohnungen besitzt, von denen er eine an einen Mietnomaden vergeben hat, kann die Mietausfälle nicht durch die anderen Mieter auffangen, sagt Stücke. Wer hingegen einen Mietnomaden in einer von insgesamt 5000 Wohnungen hat, ist nicht so leicht in seiner Existenz bedroht.
Rechtliche Handhabe dauert zu lange

Der Schaden summiert sich auch deswegen leicht auf Tausende Euro, weil Vermieter einen Mietnomaden nicht so einfach und vor allem nicht so schnell wieder loswerden. Vermieter können einem Mieter - auch einem Mietnomaden - erst nach der zweiten ausbleibenden Miete fristlos kündigen und auf die Räumung der Wohnung klagen. "Doch der Rechtsweg dauert zu lange", kritisiert Stücke. Im Schnitt bekommen Vermieter einen Mietnomaden erst nach 22 Monaten aus der Wohnung.
Vermieter sollten daher genau überlegen, wen sie in ihre Wohnung einziehen lassen. Zugleich ist es aber für Vermieter sehr schwer, sich vor Mietnomaden zu schützen. "Hundertprozentige Sicherheit vor Betrügern kann es nicht geben", sagt Ropertz. Er rät Wohnungseigentümern, sich vor Beginn des Mietverhältnisses über die Zahlungsfähigkeit des Mietinteressenten zu informieren. "Das ist eine Gelegenheit, die man nicht versäumen sollte", sagt auch Stücke. Zugleich gilt aber seiner Erfahrung nach auch: "Eine Selbstauskunft ist keine hinreichende Garantie."
Vermieter sollte Bonität überprüfen

Die Bonität eines künftigen Mieters lässt sich auf verschiedene Weise prüfen: Vermieter können etwa eine aktuelle Einkommensbescheinigung, eine Erklärung des Vor-Vermieters über die Mietschuldenfreiheit oder eine Schufa-Selbstauskunft verlangen, erklärt Jürgens. Sie können aber auch eine Mietsicherheit in Höhe von bis zu drei Monatsmieten verlangen. Entpuppt sich der Mieter dann nach seinem Einzug als Nomade und macht keine Anstalten zu zahlen, können Vermieter ihm nach fünf Wochen Mietdauer fristlos den Vertrag kündigen. Einen gewissen Schutz bietet auch der Abschluss einer Mietausfallversicherung.

Doch nicht nur Vermieter leiden unter Mietnomaden. Auch andere, ehrliche Mieter sind von dem Problem indirekt betroffen. Schließlich treffen die Schutzmaßnahmen auch sie. "Das Mietnomadenwesen übt Druck auf den Wohnungsmarkt aus, sich möglichst gläsern zu präsentieren", räumt Stücke ein. Und Jürgens weist zudem daraufhin, dass ehrliche Mieter unter Mietnomaden leiden, wenn sie keine Wohnungen von misstrauischen Vermietern oder von solchen bekommen, die schlechte Erfahrungen gemacht haben.
Vermieterfreundliches Mietrecht in der Diskussion

Im Großen und Ganzen stellen Mietnomaden für ehrliche Mieter aber kein Problem dar. "Unmittelbare Auswirkungen auf die Mieterschaft insgesamt hat die Mietnomaden-Diskussion nicht", sagt Ropertz. Allerdings ist die Angst bei den Vermietern laut privater Vermieterverbände groß, auf jeder Straßenecke auf einen Betrüger zu stoßen, kritisiert Ropertz. "Der Hintergrund der Diskussion ist klar: Die Vermieterverbände wollen ein vermieterfreundliches Mietrecht."